Квартира у новенькій "висотці" чи двоповерховому таунхаусі – це не лише власне комфортне житло, а й можливі проблеми. Які документи варто перевірити, на що звернути увагу і кого "обійти стороною", розповідає юрист, партнер юридичної фірми "Результат" Артем Сучило.
Перевірте, кому належить земля
По-перше, перевірте документи на земельну ділянку, а саме, чи є право користування земельною ділянкою, на якій здійснюється будівництво багатоквартирного будинку. Це може бути рішення Черкаської міської ради про надання земельної ділянки в оренду, договір суборенди, акт на право постійного користування та інше. Цільове призначення земельної ділянки під житлову та громадську забудову. Для таунхаусів цільове призначення земельної ділянки може бути під індивідуальне дачне будівництво. Ці документи для ознайомлення повинен надати ЖБК (житлово-будівельний кооператив), як забудовник. Без документів, що засвідчують право користування земельною ділянкою, отримання дозвільних документів на будівництво та власне саме будівництво – незаконне.
Зверніть увагу на містобудівні умови й обмеження
Наступний обов’язковий для перевірки документ – це містобудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки, які видає забудовнику Департамент архітектури і містобудування Черкаської міської ради. Містобудівні умови й обмеження – це документ, що містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством.
Декларація про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на виконання будівельних робіт – основний документ, який дає право будувати
Декларація про початок виконання будівельних робіт або дозвіл на виконання будівельних робіт – це основний документ, який треба перевірити під час укладання договору пайової участі. Адже тільки за наявності такого документа може починатися будівництво багатоквартирного будинку. Дозвільні документи на будівництво, зокрема і декларація про початок виконання будівельних робіт, мають бути занесені в реєстр Державної архітектурно-будівельної інспекції України. За номером декларації їх можна легко знайти. Цьому нововведенню лише рік, раніше забудовник подавав документи на паперових носіях і отримував їх уже з печаткою про реєстрацію і присвоєним номером. Зараз же все перебуває в електронному реєстрі і під час реєстрації новопридбаної квартири реєстратор речових прав на нерухоме майно перевіряє, чи внесені дозвільні документи на новобудову в цей реєстр.
Зверніть увагу на термін завершення оренди
Переглядаючи документи на земельну ділянку, зверніть увагу на те, коли у забудовника має завершуватися термін дії оренди/суборенди земельної ділянки (після побудови багатоповерхівки ця земля має перейти в користування або у власність організації співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) через рішення міської ради).
Поцікавтеся, чи передбачив забудовник для себе штрафні санкції у разі невиконання строків здачі в експлуатацію будинку
Зазвичай у Черкасах забудовники не передбачають штрафних санкцій для себе у разі здачі будинку в експлуатацію пізніше, ніж це було прописано в договорі про пайову участь. Позитивний приклад – обслуговуючий кооператив "ЖБК "Форест 1Ч", який передбачив для своїх пайовиків в договорі можливість отримання штрафних санкцій у розмірі 500 гривень за кожен місяць прострочення терміну здачі в експлуатацію будинку. Будинок був зданий в експлуатацію пізніше, проте "ЖБК "Форест 1Ч" виконав свої зобов’язання по сплаті штрафу в повному обсязі перед своїми пайовиками.
Пропонуйте забудовнику свої умови
Договір про пайову участь, інвестиційний договір та/або будь-який інший договір, згідно з яким ви будете оформлювати право власності на квартиру, який пропонують житлово-будівельні кооперативи, є однотипними та загалом не захищають пайовиків в разі виникнення спірних ситуацій. Мало людей знає, що цей договір є двостороннім, а тому ви як пайовик можете пропонувати свою редакцію договору та/або правки в певні пункти договору. Інша справа, що подекуди забудовнику простіше знайти більш "зговірливого" пайовика, ніж переробляти договір конкретно під вас.
Перевіряйте не лише забудовника, а й житлово-будівельний кооператив
Пам’ятайте, що у разі банкрутства забудовника чи інших форс-мажорів, стягувати збитки вам не з цієї фізичної чи юридичної особи, а з житлово-будівельного кооперативу, адже саме він є посередником, з ним укладають договір, йому сплачують внески. Варто перевірити, де зареєстрований цей ЖБК, хто його засновник (фізична чи юридична особа), який статутний капітал. Як забудовника, так і ЖБК можна перевірити за Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців і громадських формувань, Єдиним державним реєстром судових рішень. Також можна пошукати відгуки про цього забудовника (якщо він уже будувався в інших містах) та переглянути, чи не є він фігурантом судових справ.
Здати в експлуатацію – не означає заселитись
Найбільша проблема купівлі новобуду полягає в тому, що пайовики не можуть одразу розпочати ремонт у своїй новій квартирі, навіть якщо будинок здали вчасно. Адже їх часто здають без комунікацій – газу, води, електрики. Так, наприклад, деякі новобудови в Черкасах, що вже були здані в експлуатацію, чекали підключення до газопостачання понад рік. Також потрібно, аби місто взяло на баланс комунікації новобудови по водопостачанню і водовідведенню. Тому перед підписанням договору варто цікавитись не лише здачею будинку, а й датою підключення всіх комунікацій до будинку. Щоб після обговореної дати власник квартири міг спокійно розпочати ремонт і використовувати квартиру за призначенням.
Поцікавтеся, хто власник подвір’я
Пакет документів на таунхауси дещо відрізняється, але основним питанням теж залишається земля. Майбутньому пайовику важливо з’ясувати, кому саме належить земля під будинком чи довкола нього. Оскільки забудовники часто говорять, що подвір’я позаду таунхаусу продається разом з ним і майбутній власник використовуватиме його на свій розсуд. Наприклад, зможе добудувати гараж. Проте в більшості випадків земельна ділянка залишається на праві користування у ЖБК одним масивом без поділу на земельні ділянки під кожен таунхаус та присвоєння їм окремого кадастрового номеру з реєстрацією права власності за власниками таунхаусу.
Скупий платить двічі
В теорії покупець може спробувати самостійно розібратися з реєстрами та "підводними каменями" договорів, проте через велику кількість нюансів в цій справі дешевше найняти на годину-дві кваліфікованого юриста, аніж потім користуватися його ж таки послугами для судових баталій. Спеціаліст зможе поставити правильні запитання представникам житлово-будівельного кооперативу, перевірити дозвільні документи забудовника, вивчити договір на предмет відповідності чинному законодавству та усним домовленостям між пайщиком та ЖБК, перевірити ЖБК і забудовника та пов’язані з ним фірми за реєстрами.
Ірина Семенова