Квартира в новенькой "высотке" или двухэтажном таунхаусе – это не только комфортное жилье, но и возможные проблемы. Какие документы стоит проверить, на что обратить внимание и кого "обойти стороной", рассказывает юрист, партнер юридической фирмы "Результат" Артем Сучило.
Проверьте, кому принадлежит земля
Во-первых, проверьте документы на земельный участок, а именно, есть ли право пользования земельным участком, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома. Это может быть решение Черкасского городского совета о предоставлении земельного участка в аренду, договор субаренды, акт на право постоянного пользования и прочее. Целевое назначение земельного участка под жилую и общественную застройку. Для таунхаусов целевое назначение земельного участка может быть под индивидуальное дачное строительство. Эти документы для ознакомления должен предоставить ЖСК (жилищно-строительный кооператив), как застройщик. Без документов, удостоверяющих право пользования земельным участком, получение разрешительных документов на строительство и собственно само строительство – незаконное.
Обратите внимание на градостроительные условия и ограничения
Следующий обязательный для проверки документ – это градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, которые выдает застройщику Департамент архитектуры и градостроительства Черкасского городского совета. Градостроительные условия и ограничения – это документ, содержащий комплекс планировочных и архитектурных требований к проектированию и строительству по этажности и плотности застройки земельного участка, отступлений домов и сооружений от красных линий, пределов земельного участка, его благоустройства и озеленения, другие требования к объектам строительства, установленные законодательством.
Декларация о начале выполнения строительных работ либо разрешение на выполнение строительных работ – основной документ, который дает право строить
Декларация о начале выполнения строительных работ либо разрешение на выполнение строительных работ – это основной документ, который нужно проверить при заключении договора долевого участия. Ведь только при наличии такого документа может начинаться строительство многоквартирного дома. Разрешительные документы на строительство, в том числе и декларация о начале выполнения строительных работ, должны быть занесены в реестр Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины. По номеру декларации их можно легко найти. Этому нововведению всего год, ранее застройщик подавал документы на бумажных носителях и получал их уже с печатью о регистрации и присвоенным номером. Сейчас же все находится в электронном реестре и при регистрации новоприобретенной квартиры регистратор прав на недвижимое имущество проверяет, внесены ли разрешительные документы на новостройку в этот реестр.
Обратите внимание на срок завершения аренды
Просматривая документы на земельный участок, обратите внимание на то, когда у застройщика должен завершиться срок действия аренды/субаренды земельного участка (после постройки многоэтажки эта земля должна перейти в пользование или в собственность организации совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) через решение городского совета).
Поинтересуйтесь, предусмотрел ли застройщик для себя штрафные санкции в случае невыполнения сроков сдачи в эксплуатацию дома
Обычно в Черкассах застройщики не предусматривают штрафных санкций для себя в случае сдачи дома в эксплуатацию позже, чем это было прописано в договоре о долевом участии. Положительный пример – обслуживающий кооператив "ЖСК "Форест 1Ч", который предусмотрел для своих пайщиков в договоре возможность получения штрафных санкций в размере 500 гривен за каждый месяц просрочки срока сдачи в эксплуатацию дома. Дом был сдан в эксплуатацию позже, однако "ЖСК "Форест 1Ч" исполнил свои обязательства по уплате штрафа в полном объеме перед своими пайщиками.
Предлагайте застройщику свои условия
Договор о долевом участии, инвестиционный договор и/или любой другой договор, в соответствии с которым вы будете оформлять право собственности на квартиру, который предлагают жилищно-строительные кооперативы, являются однотипными и вообще не защищают дольщиков в случае возникновения спорных ситуаций. Мало людей знает, что этот договор является двусторонним, а потому вы как дольщик можете предлагать свою редакцию договора и/или правки в определенные пункты договора. Другое дело, что иногда застройщику проще найти более "сговорчивого" пайщика, чем переделывать договор конкретно под вас.
Проверяйте не только застройщика, но и жилищно-строительный кооператив
Помните, что в случае банкротства застройщика или других форс-мажоров, взыскивать убытки вам не с этого физического или юридического лица, а с жилищно-строительного кооператива, ведь именно он является посредником, с ним заключают договор, ему платят взносы. Стоит проверить, где зарегистрирован этот ЖСК, кто его учредитель (физическое или юридическое лицо), уставный капитал. Как застройщика, так и ЖСК можно проверить по Единому государственному реестру юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований, Единому государственному реестру судебных решений. Также можно поискать отзывы про этого застройщика (если он уже строился в других городах) и посмотреть, не является ли он фигурантом судебных дел.
Сдать в эксплуатацию – не значит заселиться
Самая большая проблема покупки новостроя заключается в том, что пайщики не могут сразу начать ремонт в своей новой квартире, даже если дом сдали вовремя. Ведь их часто сдают без коммуникаций – газа, воды, электричества. Так, например, некоторые новостройки в Черкассах, которые уже были сданы в эксплуатацию, ждали подключения к газоснабжению больше года. Также нужно, чтобы город взял на баланс коммуникации новостройки по водоснабжению и водоотведению. Поэтому перед подписанием договора стоит интересоваться не только сдачей дома, но и датой подключения всех коммуникаций к дому. Чтобы после оговоренной даты владелец квартиры мог спокойно начать ремонт и использовать квартиру по назначению.
Поинтересуйтесь, кто владелец двора
Пакет документов на таунхаусы несколько отличается, но основным вопросом тоже остается земля. Будущему пайщику важно выяснить, кому именно принадлежит земля под домом или вокруг него. Поскольку застройщики часто говорят, что двор сзади таунхауса продается вместе с ним и будущий владелец будет использовать его на свое усмотрение. Например, сможет достроить гараж. Однако в большинстве случаев земельный участок остается на праве пользования в ЖСК одним массивом, без разделения на земельные участки под каждый таунхаус и присвоение отдельного кадастрового номера с регистрацией права собственности за владельцами таунхауса.
Скупой платит дважды
В теории покупатель может попробовать самостоятельно разобраться с реестрами и "подводными камнями" договоров, однако из-за большого количества нюансов в этом деле дешевле нанять на час-два квалифицированного юриста, чем потом пользоваться его же услугами для судебных баталий. Специалист сможет поставить правильные вопросы представителям жилищно-строительного кооператива, проверить разрешительные документы застройщика, изучить договор на предмет соответствия действующему законодательству и устным договоренностям между пайщиком и ЖСК, проверить ЖСК и застройщика и связанные с ним фирмы по реестрам.
Ирина Семенова