Будуємо за правилами: юридична консультація

Будівництво завжди пов’язане з дотриманням різноманітних правових норм. Часом ремонт може затягнутися надовго і коштувати вам значно дорожче запланованої суми. Знати і пам'ятати юридичні норми, що стосуються зведення, оформлення житла та проведення ремонтів, ніколи не буде зайвим. Про всі тонкощі "будівельної" діяльності нам розповів Максим Яцюк, керівник юридичного бюро "Правовий захист".

Які кроки у юридичній площині потрібно зробити, якщо людина планує зводити будинок "з нуля"?

Раніше майже всі громадяни спочатку будували, а потім займалися узаконенням. Зараз я всім своїм клієнтам рекомендую спочатку отримати дозвільні документи на будівництво дому чи прибудови, а вже потім починати роботи. Повʼязано все це із змінами в узаконенні. Раніше дуже легко було отримати документи після будівництва. Зараз відповідно до позиції Верховного Суду України, будь-який суд не може визнати право власності на самочинне будівництво, якщо будівля не буде прийнята в експлуатацію. Сам порядок має такий вигляд: спочатку треба отримати будівельний паспорт (заява подається до місцевого органу місцеврядування з додатковими документами). Після цього – право на проведення будівельних робіт (повідомлення подається до Державної архітектурної інспекції). Після закінчення будівництва слід ввести його в експлуатацію та отримати технічний паспорт. Останній крок – реєстрація права власності на будинок.

Якщо після будівництва виявилося, що споруда стоїть в "неправильному" місці (занадто близько до ліній газифікації, краю ділянки з сусідами), чим це загрожує власникам?

Будуть величезні проблеми. Будинок не можна буде ввести в експлуатацію, зареєструвати право власності та інше. Чи підлягає знесенню? Можливо... Проте державні органи, наділені повноваженнями, не поспішають подібним займатися, окрім тих випадків, коли це їм вигідно або є замовлення. До речі, суміжні власники, відповідно до позиції Верховного Суду, у випадку порушення їхніх прав також можуть ініціювати судовий процес стосовно знесення самочинного будівництва. Раніше такого права не було. Позбутися претензій про знесення можна буде лише у випадку, якщо виправити недоліки у відповідності до будівельних, пожежних, земельних та інших правових норм.

Чи можна змусити ЖКГ зробити капітальний ремонт в багатоквартирному будинку? 

Поточний – так, а капітальний – ні. Треба читати статтю 24 Житлового кодексу. План капітальних ремонтів складає міськрада.

Будуємо за правилами: юридична консультація

Коли можна робити ремонт?

Ремонт, який супроводжується шумом, забороняють робити у будні з 21-00 до 8-00 ранку та у вихідні цілодобово. Виключення – усування аварії або стихійного лиха. Водночас рівень шуму не повинен перевищувати 45 дБ. Замір шуму можуть зробити фахівці санітарно-епідеміологічної служби або експерти приватної установи за наявності дозвільних документів. За порушення шумового режиму передбачається адміністративна відповідальність.

Чи потрібно години проведення ремонту узгоджувати із жителями усього панельного будинку та збирати підписи?

Для того, щоб не було проблем, краще узгоджувати, адже у такому порядку можна отримати право на проведення ремонтних робіт у вихідні. Інакше – заборона. Отримувати підписи усього будинку не потрібно.

Хто повинен ремонтувати дах, якщо він протікає: ЖКГ чи власники квартир?

Ремонтом даху займається експлуатаційна організація, але зобовʼязати її можна лише через суд, попередньо склавши акт-претензію та встановивши дефекти даху. Посилатися необхідно на Закон України "Про житлово-комунальні послуги", в якому зазначається, що власники квартир мають право на своєчасну та якісну житлово-комунальну послугу.

Будуємо за правилами: юридична консультація

Чи треба отримувати дозвіл на перепланування квартири?

Перепланування можна узаконити після проведення ремонтних робіт, але буде важко, і доведеться сплачувати штраф. Окрім цього, у випадку проведення незаконних робіт та заподіяння шкоди здоровʼю сусідів можна отримати й кримінальну відповідальність. Крім того, проведення незаконних робіт може призвести до відшкодування матеріальної та моральної шкоди.

У моїй практиці була справа, коли сусід зверху здійснив перепланування із реконструкцією без будь-яких офіційних дозволів. Під час судової справи він не зміг довести, що шкода завдана не ним, адже в нього не було проекту, за яким можна було подивитися, що він робив, а що – ні. Судовий експерт посилався на відсутність документів, а отже неможливість довести непричетність до заподіяної шкоди. Суд стягнув вартість відновлювальних робіт постраждалого в повному обсязі та моральну шкоду в розмірі 10 тисяч гривень.

Щоб запобігти таким ситуаціям, треба розробити проект, перевіривши право організації на здійснення цієї діяльності. Потім погодити проект із державними інспекціями, отримати дозвіл у адміністрації на проведення перепланування, обов’язково отримати згоду сусідів, а вже в кінці узаконити перепланування шляхом отримання техпаспорта з поточною інвентаризацією.

Чи має перепланування квартири якісь межі?

Існує перелік дозволених та заборонених ремонтних робіт у випадку із переплануванням квартири. 

Перелік дозволеного:

• збільшувати санвузол за рахунок коридору;
• збільшувати площі житлових кімнат за рахунок коридорів і допоміжних приміщень;
• влаштовувати на площі житлової кімнати, суміжної з кухнею, кухню-їдальню;
• облаштовувати отвори в не несучих стінах між приміщеннями;
• переносити вхідні двері в квартиру;
• демонтувати підвіконну частину стін при виході з кімнати на балкон.

Заборонено:

• об'єднувати лоджії і балкони з приміщенням квартири шляхом розбирання зовнішніх стін;
• переносити на балкони і лоджії опалювальні прилади;
• об'єднувати квартири по вертикалі;
• збільшувати площу санвузлів і ванних кімнат за рахунок житлових приміщень;
• демонтувати вентиляційні канали.

Чи варто заключати із приватними будівельниками-ремонтниками договори?

Знову ж таки, це необхідно. У випадку проведення неякісних робіт свої порушені права можна захистити в суді на підставі Закону України "Про захист прав споживачів" та/або Цивільного кодексу.

Окрім того, у випадку доведення завдання шкоди через неправомірні дії ремонтної організації третім особам, можна в порядку регресу відшкодувати кошти, які слід сплатити сусіду. Без договору – немає підстав, і доведеться відповідати самостійно. Також за допомогою договору можна вимагати якісні роботи та послуги.

У моїй практиці була справа, коли ремонтна організація самовільно відійшла від проекту. Замовник виправив недоліки за рахунок іншого підприємства, а кошти, сплачені вдруге, нам вдалося відшкодувати за рахунок недобросовісного виконавця, адже у нас був договір із чітко визначеним обсягом робіт, які повинна була зробити первісна організація.

Будуємо за правилами: юридична консультація

Кому належать міжповерхові площини?

За міжповерхові конструкції між квартирами відповідає експлуатаційна організація. У мене в практиці була справа, коли на мого клієнта сусід подав позов про відшкодування шкоди внаслідок залиття квартири. Під час судового розгляду ми довели, що протікання сталося на рівні між поверхами наших квартир, тобто під підлогою квартири мого клієнта. Позов до мого клієнта відхилили, а всі претензії Позивач направив до експлуатаційної організації. 

Сходи між поверхами належать власникам квартир за правом сумісної власності. Підсобки між поверхами можуть облаштовувати всі співвласники. Якщо цим займається тільки один житель, потрібен дозвіл інших співвласників.

Чи можна підвал офіційно оформити на себе?

Відповідно до чинного законодавства, підвальні приміщення можуть належати до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку або бути самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Якщо підвальне приміщення належить до допоміжних, воно перебуває у спільній власності власників приватизованих та неприватизованих квартир та нежитлових приміщень цього будинку. Будь-які дії щодо допоміжних приміщень (наприклад, оренда) вирішуються відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності. Якщо всі співвласники відмовляться від свого права власності на користь одного мешканця, тоді він може оформити право власності на підвальне приміщення, звернувшись у районний відділ приватизації державного житлового фонду за місцем розташування об’єкта нерухомого майна.

Якщо квартира мешканця належить до державного житлового фонду, тобто не приватизована, то мешканець має право приватизувати квартиру та господарські споруди і приміщення (підвали, сараї) у встановленому порядку шляхом безоплатної передачі.

Якщо підвальне приміщення є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин, то приватизація такого об’єкта здійснюється згідно з вимогами чинного законодавства з питань приватизації шляхом укладання договору купівлі-продажу. Доцільність, порядок та умови приватизації у цьому випадку визначають на пленарному засіданні міської ради.

Чи є нюанси в законодавстві стосовно права власності на підвальні приміщення?

Так, згідно з п. 2 рішення Конституційного суду України № 4 від 02 березня 2004 року у листі до Конституційного Суду України Президент України наголосив на тому, що право власності на квартиру породжує й право спільної власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, які призначені для обслуговування житлового комплексу і забезпечують його використання. В процесі приватизації державного житлового фонду одночасно відчужуються на користь громадян не тільки квартири, але й допоміжні приміщення. Тому момент виникнення права власності на квартиру є й моментом виникнення права спільної власності на допоміжні приміщення.

Відповідно до резолютивної частини рішення, допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.

Дарина Дячок