Строим по правилам: юридическая консультация

Какие шаги в юридической плоскости нужно сделать, если человек планирует строить дом "с нуля"?

Раньше почти все граждане сначала строили, а потом занимались узакониванием. Сейчас я всем своим клиентам рекомендую сначала получить разрешительные документы на строительство дома или пристройки, а уже потом начинать работы. Связано все это с изменениями в узаконивании. Раньше очень легко было получить документы после строительства. Сейчас согласно позиции Верховного Суда Украины, любой суд не может признать право собственности на самовольное строительство, если здание не будет принято в эксплуатацию. Сам порядок имеет такой вид: сначала надо получить строительный паспорт (заявление подается в местный орган управления с дополнительными документами). После этого – право на проведение строительных работ (сообщение подается в Государственную архитектурную инспекцию). После окончания строительства следует ввести его в эксплуатацию и получить технический паспорт. Последний шаг – регистрация права собственности на дом.

Если после строительства оказалось, что сооружение стоит в "неправильном" месте (слишком близко к линиям газификации, краю участка с соседями), чем это грозит владельцам?

Будут огромные проблемы. Дом нельзя будет ввести в эксплуатацию, зарегистрировать право собственности и другое. Подлежит ли сносу? Возможно... Однако государственные органы, наделенные полномочиями, не спешат подобным заниматься, кроме тех случаев, когда это им выгодно или есть заказ. Кстати, смежные собственники, в соответствии с позицией Верховного Суда, в случае нарушения их прав также могут инициировать судебный процесс о сносе самовольного строительства. Раньше такого права не было. Избавиться от претензий о сносе можно будет лишь в случае, если исправить недостатки в соответствии со строительными, пожарными, земельными и другими правовыми нормами.

Можно ли заставить ЖКХ сделать капитальный ремонт в многоквартирном доме? 

Текущий – да, а капитальный – нет. Надо читать статью 24 Жилищного кодекса. План капитальных ремонтов составляет горсовет.

Строим по правилам: юридическая консультация

Когда можно делать ремонт?

Ремонт, который сопровождается шумом, запрещается делать в будни с 21:00 до 8:00 утра и в выходные круглосуточно. Исключение – устранение аварии или стихийного бедствия. В то же время уровень шума не должен превышать 45 дБ. Замер шума могут сделать специалисты санитарно-эпидемиологической службы или эксперты частного учреждения при наличии разрешительных документов. За нарушение шумового режима предусматривается административная ответственность.

Нужно ли часы проведения ремонта согласовывать с жителями всего панельного дома и собирать подписи?

Для того, чтобы не было проблем, лучше согласовывать, ведь в таком порядке можно получить право на проведение ремонтных работ в выходные. Иначе – запрет. Получать подписи всего дома не требуется.

Кто должен ремонтировать крышу, если она протекает: ЖКХ или хозяева квартир?

Ремонтом крыши занимается эксплуатационная организация, но обязать ее можно только через суд, предварительно составив акт-претензию и установив дефекты крыши. Ссылаться необходимо на Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах", в котором отмечается, что собственники квартир имеют право на своевременную и качественную жилищно-коммунальную услугу.

Строим по правилам: юридическая консультация

Нужно ли получать разрешение на перепланировку квартиры?

Перепланировку можно узаконить после проведения ремонтных работ, но будет трудно, и придется платить штраф. Кроме этого, в случае проведения незаконных работ и причинения вреда здоровью соседей можно получить и уголовную ответственность. Проведение незаконных работ может привести к возмещению материального и морального вреда.

В моей практике было дело, когда сосед сверху произвел перепланировку с реконструкцией без каких-либо официальных разрешений. Во время судебного дела он не смог доказать, что вред причинен не им, ведь у него не было проекта, по которому можно было посмотреть, что он делал, а что – нет. Судебный эксперт ссылался на отсутствие документов, а следовательно невозможность доказать непричастность к причиненному ущербу. Судом была взыскана стоимость восстановительных работ пострадавшего в полном объеме и моральный вред в суме 10 тысяч гривен.

Чтобы предотвратить такие ситуации, нужно разработать проект, проверив право организации на осуществление этой деятельности. Затем согласовать проект с государственными инспекциями, получить разрешение в администрации на проведение перепланировки, обязательно получить согласие соседей, а уже в конце узаконить перепланировку путем получения техпаспорта с текущей инвентаризацией.

Имеет ли перепланировка квартиры какие-то пределы?

Существует ряд разрешенных и запрещенных действий, согласно существующим нормам.

Перечень дозволенного:

• увеличивать санузел за счет коридора;
• увеличивать площади жилых комнат за счет коридоров и вспомогательных помещений;
• устраивать на площади жилой комнаты, смежной с кухней, кухню-столовую;
• обустраивать проемы в не несущих стенах между помещениями;
• переносить входную дверь в квартиру;
• демонтировать подоконную часть стен при выходе из комнаты на балкон.

Запрещено:

• объединять лоджии и балконы с помещением квартиры путем разборки внешних стен;
• переносить на балконы и лоджии отопительные приборы;
• объединять квартиры по вертикали;
• увеличивать площадь санузлов и ванных комнат за счет жилых помещений;
• демонтировать вентиляционные каналы.

Стоит ли заключать с частными строителями-ремонтниками договоры?

Опять же, это необходимо. В случае проведения некачественных работ, свои нарушенные права можно защитить в суде на основании Закона Украины "О защите прав потребителей" и/или Гражданского кодекса.

Кроме того, в случае доказательства причинения вреда за неправомерные действия ремонтной организации третьим лицам, можно в порядке регресса возместить средства, которые следует уплатить соседу. Без договора – нет оснований, и придется отвечать самостоятельно. Также с помощью договора можно требовать качественные работы и услуги.

В моей практике было дело, когда ремонтная организация самовольно отошла от проекта. Заказчик исправил недостатки за счет другого предприятия, а денежные средства, уплаченные во второй раз, нам удалось возместить за счет недобросовестного исполнителя, ведь у нас был договор с четко определенным объемом работ, которые должна была сделать первоначальная организация.

Строим по правилам: юридическая консультация

Кому принадлежат междуэтажные площади?

За междуэтажные конструкции между квартирами отвечает эксплуатационная организация. У меня в практике было дело, когда на моего клиента сосед подал иск о возмещении ущерба в результате залития квартиры. Во время судебного разбирательства мы доказали, что протекание произошло на уровне между этажами наших квартир, то есть под полом квартиры моего клиента. Иск к моему клиенту отклонили, а все претензии Истец направил к эксплуатационной организации. 

Лестницы между этажами принадлежат собственникам квартир на праве совместной собственности. Подсобки между этажами могут обустраивать все совладельцы. Если этим занимается только один житель, требуется разрешение других совладельцев.

Подвал можно официально оформить на себя?

Согласно действующему законодательству, подвальные помещения могут относиться к вспомогательным помещениям многоквартирного дома или быть самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Если подвальное помещение относится к вспомогательным, оно находится в совместной собственности владельцев приватизированных и неприватизированных квартир и нежилых помещений этого дома. Любые действия относительно вспомогательных помещений (например, аренда) решаются в соответствии с законами Украины, которые определяют правовой режим собственности. Если все сособственники откажутся от своего права собственности в пользу одного жильца, тогда он может оформить право собственности на подвальное помещение, обратившись в районный отдел приватизации государственного жилищного фонда по месту расположения объекта недвижимого имущества.

Если квартира жильца относится к государственному жилищному фонду, то есть не приватизирована, то жилец имеет право приватизировать квартиру и хозяйственные сооружения и помещения (подвалы, сараи) в установленном порядке путем безвозмездной передачи.

Если подвальное помещение является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений, то приватизация такого объекта осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства по вопросам приватизации путем заключения договора купли-продажи. Целесообразность, порядок и условия приватизации в этом случае определяются на пленарном заседании городского совета.

Или есть нюансы в законодательстве относительно права собственности на подвальные помещения?

Да, согласно п. 2 решения Конституционного суда Украины № 4 от 02 марта 2004 года в письме к Конституционному Суду Украины Президент Украины отметил, что право собственности на квартиру порождает и право совместной собственности на вспомогательные помещения многоквартирного дома, предназначенные для обслуживания жилого комплекса и обеспечивают его использование. В процессе приватизации государственного жилищного фонда одновременно отчуждаются в пользу граждан не только квартиры, но и вспомогательные помещения. Поэтому момент возникновения права собственности на квартиру является и моментом возникновения права общей собственности на вспомогательные помещения.

Согласно резолютивной части решения, вспомогательные помещения передаются безвозмездно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов.

Дарина Дячок