Як працює нова система оцінки вартості нерухомості?

В Україні на законодавчому рівні діють нові правила оцінки житлової та комерційної нерухомості. Їх запровадили для реальної оцінки вартості нерухомості – без умисного заниження для зменшення суми податків та зборів за угодою.

Ріелтори вбачають у новій схемі багато підводних каменів, а більшість учасників ринку вже відчули на собі плюси і мінуси такої схеми. Яких саме, розказують спеціалісти агентства нерухомості "Рієлті Груп Черкаси".

Нова єдина база оцінки нерухомості

Відтепер у Фонду державного майна України є єдина база, в яку заносяться всі дані про оцінку майна – і про комерційні, і про житлові площі. Доступ до електронного реєстру є у спеціалістів з оцінки, нотаріусів, працівників Фонду державного майна України.

Часто спеціалісти з оцінки суттєво занижують оцінювальну вартість нерухомості, щоб зменшити розмір податків та зборів, які треба сплатити за угодою. Єдиний реєстр створили для того, щоб боротися з умисним заниженням вартості житла. Всі оцінки майна, розміщені в системі, регулярно перевіряють працівники Фонду. У такий спосіб вони знаходять неякісні звіти та спеціалістів, які порушують закон. У разі виявлення порушника на нього очікує штраф або позбавлення сертифікації. Без внесеної в єдину базу інформації угода купівлі-продажу нерухомості не відбудеться.

Як працює нова система оцінки вартості нерухомості?

Як відбувається оцінка нерухомого майна за новими правилами?

Черкаси, як і інші міста України, розбили на декілька зон з урахуванням різних факторів, які впливають на вартість житла. Для кожного з них встановили свою граничну нижню вартість квадратного метра. Після того, як спеціаліст з оцінки майна вносить в єдину базу звіт, його перевірять на відповідність вимогам та індикаторам. Якщо вартість не відповідатиме закладеним в систему нормам, то цей звіт автоматично не прийматимуть.

Держава довірила єдину базу оцінки майна приватним компаніям. Як саме їх обирали і чи були інші претенденти, невідомо. Експерти вбачають у цьому не руйнування старих корупційних схем, а нові можливості для махінацій.

Черкаси розбили на декілька зон, умовно кажучи – периферійні та центральні. У периферійних районах є встановлена нижня межа 7600 грн, у центральних – 8400 грн, не зважаючи ні на стан квартири, ні на інші параметри. На практиці це означає, що спеціаліст з оцінки не має права встановлювати вартість нижче цієї межі. Тобто якщо раніше оформлювали квартири по 8-10 тисяч доларів, то зараз сума збільшується до 12-14 і вище.

Зміни зачепили і саму систему оцінки. Якщо раніше ситуацію регулював тільки Фонд держмайна, то тепер є 10 електронних майданчиків, які реєструють оцінки вартості житла. Всі ці 10 майданчиків – в руках приватних компаній. Вхід і реєстрація оцінки житлової нерухомості в системі раніше були безкоштовними. Тепер за кожен вхід в базу треба платити по 390 грн як оцінювачу, так і нотаріусу. З урахуванням банківських витрат насправді ця сума ще більша. Ці гроші підуть не державі, а приватним компаніям, які обслуговують сервіс. В масштабах країни це величезні суми. Плюс вартість роботи самого спеціаліста з оцінки. Фактично для клієнта вдвічі збільшується вартість процедури оцінки нерухомого майна. Якщо раптом електронний модуль в системі порахував оцінку як занижену, процедуру треба починати спочатку... і знову платити гроші.

В'ячеслав Хоменко

засновник агентства нерухомості "Рієлті Груп Черкаси"

Ріелтори зазначають, що свобода договору є одним з основоположних принципів сучасного цивільного права. У ч. 1 ст. 627 ЦК України зазначено, що сторони, відповідно до ст. 6 ЦК України, є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тобто під час укладення договору сторони є вільними у виборі умов договору, на власний розсуд та за взаємною згодою визначають умови, порядок розрахунків і платежів.

Найбільше запитань в експертів викликає те, як можна встановлювати граничні ціни на об'єкти нерухомості без урахування їхнього фізичного стану, коли є об'єкти незавершеного будівництва (ступінь готовності мінімальний, а оцінюються як повноцінні будівлі), або на об'єкти, які планують зносити після купівлі.

Якщо є намір здійснення контролю за діяльності спеціалістів з оцінки, то на це є Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 року. Цим все сказано, фахівці оцінювальної діяльності несуть кримінальну відповідальність – оцінювачі та суб'єкти оцінювальної діяльності – суб'єкти господарювання мають особисту відповідальність за невиконання або неналежне виконання умов договору, зокрема за неправдивість чи необ'єктивність оцінки майна.

Питання – навіщо тоді вся ця законотворчість і взагалі, кому наша держава створює умови невідомо яким і ким створеним структурам додатково отримувати прибутки коштом пересічних громадян України?

Віктор Аврамов

юрист

По суті, такими нововведеннями держава виключає право суб’єктності сторін щодо волевиявлення на предмет свободи договору як основоположних принципів сучасного права. Це вже не контроль за діяльністю фахівців-оцінювачів, а обмеження конституційних прав людини, вважають ріелтори.