Как работает новая система оценки стоимости недвижимости?

В Украине на законодательном уровне действуют новые правила оценки жилой и коммерческой недвижимости. Их ввели для реальной оценки стоимости недвижимости – без умышленного занижения для уменьшения суммы налогов и сборов по сделке.

Риелторы видят в новой схеме много подводных камней, а большинство участников рынка уже ощутили на себе плюсы и минусы такой схемы. Каких именно, рассказывают специалисты агентства недвижимости "Риэлти Групп Черкассы".

Новая единая база оценки недвижимости

Отныне у Фонда государственного имущества Украины есть единая база, в которую заносятся все данные об оценке имущества – и коммерческие, и жилые площади. Доступ к электронному реестру есть у специалистов по оценке, нотариусов, работников Фонда государственного имущества Украины.

Часто специалисты по оценки существенно занижают оценочную стоимость недвижимости, чтобы уменьшить размер налогов и сборов, которые надо уплатить по соглашению. Единый реестр создали для того, чтобы бороться с умышленным занижением стоимости жилья. Все оценки имущества, размещенные в системе, регулярно проверяют работники Фонда. Так они находят некачественные отчеты и специалистов, которые нарушают закон. В случае обнаружения нарушителя его ожидает штраф или лишение сертификации. Без внесенной в единую базу информации сделка купли-продажи недвижимости не состоится.

Как работает новая система оценки стоимости недвижимости?

Как происходит оценка недвижимого имущества по новым правилам?

Черкассы, как и другие города Украины, разбили на несколько зон с учетом различных факторов, которые влияют на стоимость жилья. Для каждого из них установили свою предельную нижнюю стоимость квадратного метра. После того, как специалист по оценке имущества вносит в единую базу отчет, его проверят на соответствие требованиям и индикаторам. Если стоимость не будет соответствовать заложенным в систему нормам, то этот отчет автоматически не примут.

Государство доверило единую базу оценки имущества частным компаниям. Как именно их выбирали и были ли другие претенденты, неизвестно. Эксперты видят в этом не разрушение старых коррупционных схем, а новые возможности для махинаций.

Черкассы разбили на несколько зон, условно говоря – периферийные и центральные. В периферийных районах есть установленная нижняя граница 7600 грн, в центральных– 8400 грн, не учитывая ни состояния квартиры, ни других параметров. На практике это означает, что специалист по оценке не имеет права устанавливать стоимость ниже этого предела. То есть если ранее оформляли квартиры по 8-10 тысяч долларов, то сейчас сумма увеличивается до 12-14 и выше.

Изменения затронули и саму систему оценки. Если раньше ситуацию регулировал только Фонд госимущества, то теперь есть 10 электронных площадок, которые регистрируют оценки стоимости жилья. Все эти 10 площадок – в руках частных компаний. Вход и регистрация оценки жилой недвижимости в системе ранее были бесплатными. Теперь за каждый вход в базу надо платить по 390 грн как оценщику, так и нотариусу. На деле эта сумма больше, потому что взымаются еще и банковские расходы. Эти деньги пойдут не государству, а частным компаниям, которые обслуживают сервис. В масштабах страны это огромные суммы. Плюс стоимость работы самого специалиста по оценке. Фактически для клиента вдвое увеличивается стоимость процедуры оценки недвижимого имущества. Если вдруг электронный модуль в системе посчитал оценку заниженной, процедуру надо начинать сначала... и снова платить деньги.

Вячеслав Хоменко

учредитель агентства недвижимости "Риэлти Групп Черкассы"

Риелторы отмечают, что свобода договора является одним из основополагающих принципов современного гражданского права. В ч. 1 ст. 627 ГК Украины указано, что стороны, согласно ст. 6 ГК Украины, являются свободными в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований ГК, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости. То есть при заключении договора стороны свободны в выборе условий договора, по своему усмотрению и по взаимному согласию определяют условия, порядок расчетов и платежей.

Если есть намерение осуществления контроля за оценочной деятельностью, то для этого есть Закон Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" от 12.07.2001 года. Этим все сказано, специалисты по оценочной деятельности несут уголовную ответственность – оценщики и субъекты оценочной деятельности – субъекты хозяйствования несут личную ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора, в том числе за недостоверность или необъективность оценки имущества.

Вопрос – зачем тогда все это законотворчество и вообще, кому наше государство создает условия неизвестно каким и кем созданным структурам дополнительно получать прибыль за счет рядовых граждан Украины?

Виктор Аврамов

юрист

По сути, такими нововведениями государство исключает право субъектности сторон волеизъявления на предмет свободы договора как основных принципов современного права. Это уже не контроль за деятельностью специалистов по оценочной деятельности, а ограничения конституционных прав человека, считают риелторы.